El presente informe tiene como objetivo ofrecer un análisis exhaustivo y actualizado sobre el mercado de la vivienda en Andalucía, poniendo especial énfasis en los aspectos relacionados con el precio de la vivienda, la accesibilidad a la compra y el alquiler, y la emancipación de los jóvenes. A través de este estudio, se pretende aportar una visión clara sobre la situación actual y las tendencias recientes que caracterizan el sector inmobiliario, así como identificar los principales retos que enfrentan diferentes grupos poblacionales, especialmente en el contexto de un acceso cada vez más complicado a una vivienda digna y asequible.
Este informe también busca evaluar los factores económicos y sociales que influyen en la disponibilidad y el costo de la vivienda en diversas comunidades autónomas, con un enfoque particular en Andalucía. Además, se examina el impacto de la vivienda turística en los precios de compra y alquiler, ofreciendo una perspectiva diferenciada entre los municipios afectados y aquellos con una menor presencia de este tipo de viviendas.
Por último, el informe tiene como finalidad servir de herramienta de consulta para los responsables de políticas públicas, investigadores y ciudadanos interesados en la evolución del mercado de la vivienda, proporcionándoles datos fiables y relevantes que permitan comprender mejor la situación actual y plantear posibles soluciones para mejorar la accesibilidad y condiciones del mercado.
El análisis de este informe ha sido realizado utilizando el lenguaje de programación R, que permite el acceso a los datos más recientes publicados en línea por diversas fuentes oficiales. A través de scripts desarrollados específicamente para este proyecto, se han descargado y procesado datos procedentes de diversas fuentes: microdatos de varias actividades estadísticas del INE (Encuesta de Condiciones de Vida (ECV),Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas de 2021 (ECEPV21), Encuesta de Población Activa. Estos datos ofrecen una base sólida para analizar de forma longitudinal la evolución de los precios y la accesibilidad a la vivienda.
Además, el informe se apoya en estadísticas relevantes proporcionadas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, incluyendo indicadores específicos sobre el mercado de la vivienda y su accesibilidad. La integración de estas fuentes permite un enfoque multidimensional y riguroso, proporcionando una visión detallada y actualizada sobre el sector inmobiliario.
Este informe se centra principalmente en el análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, aunque también presenta comparativas con otras comunidades autónomas y el conjunto nacional. Este enfoque permite situar la situación de Andalucía en el contexto español, ofreciendo una visión completa que permite identificar particularidades regionales y diferencias significativas en los patrones de acceso y precios de la vivienda.
En cuanto al nivel de detalle geográfico, el informe se nutre de datos a nivel municipal en aquellos casos donde la disponibilidad de información lo permite. Para asegurar la validez y relevancia de estos análisis, solo se incluyen municipios que superen un umbral mínimo de 25.000 habitantes. Esto permite obtener un panorama más claro de las tendencias locales sin comprometer la precisión de los datos debido a la falta de representatividad en zonas con menor población.
Respecto al ámbito temporal, el estudio contiene los datos más recientes disponibles, así como información histórica que se remonta a comienzos del siglo actual y que viene marcada principalmente por la propia disponbilidad de datos. Este enfoque temporal permite observar la evolución del mercado de la vivienda a lo largo de diferentes ciclos económicos, facilitando la identificación de tendencias y el análisis de las dinámicas que afectan a la accesibilidad y los precios de la vivienda.
Según las estimaciones realizadas por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, en el años 2023 Andalucía ha superado los 4,7 millones de viviendas aumentando su número en 33600 unidades desde el año 2021.
En cuanto a viviendas principales, que son las efectivamente ocupadas por los hogares, alcanzaron los 3,35 millones, creciendo a un ritmo de 46.000 viviendas al año desde 2021.
Por su parte en la proyección de hogares elaborada en 2024, la previsión de hogares para el año 2030 alcanza los 3,71 millones, creciendo a un ritmo de 52.000 hogares al año.
Las proyecciones de hogares se basan en fuentes de información censales y demográficas, sin incluir datos relacionados con las viviendas existentes o previstas en el mercado. Este enfoque permite estimar la evolución futura del número de hogares a partir de tendencias poblacionales, pero es importante señalar que los resultados de estas proyecciones estarán significativamente influenciados por la disponibilidad de viviendas. Por lo tanto, aunque los cálculos demográficos ofrecen una visión del posible crecimiento del número de hogares, las cifras reales podrían variar dependiendo del acceso efectivo a la oferta de viviendas en el futuro.
FUENTE: Estimación del parque de viviendas (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) y Proyección de hogares. Años 2024-2019 INE
Durante el periodo intercensal 2001-2011, el crecimiento en el número de viviendas fue de 81.000 al año. Sin embargo, en el periodo 2011-2021, esta cifra descendió a casi 33.000 viviendas anuales. A partir de 2021, el ritmo ha disminuido aún más, alcanzando aproximadamente 17.000 viviendas al año.
Entre 2001 y 2011, las viviendas principales nuevas representaban un 85% del total de viviendas construidas anualmente. En el periodo 2011-2021, este porcentaje se redujo al 51%, y desde 2021 se ha situado en un 257 %.
La proyección de hogares elaborada por el INE prevé un crecimiento medio de 55.500 unidades al año entre 2024 y 2030, aún cuando desde 2021 a 2023 se ha crecido a un ritmo de 43.000 en hogares y de 17.000 en viviendas totales.
Viviendas | 2001 - 2011 | 2011 - 2021 | 2021 - 2023 |
|---|---|---|---|
Total | 80.837 | 32.737 | 16.806 |
Principales | 67.972 | 16.748 | 43.207 |
FUENTE: Estimación del parque de viviendas (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Cálculo:Promedio anual en el incremento de viviendas entre los años indicados
El régimen de tenencia de la vivienda habitual se refiere a la forma en que los hogares acceden a su residencia principal, ya sea como propietarios, inquilinos de alquiler u otras modalidades como cesiones gratuitas. Este indicador es crucial para entender las dinámicas del mercado inmobiliario, las condiciones socioeconómicas de la población y las políticas públicas de vivienda, ya que refleja el nivel de estabilidad residencial, el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda y las preferencias culturales y económicas predominantes en una región.
La evolución del régimen de tenencia en España y en Andalucía muestra una tendencia significativa en las últimas décadas. Mientras que la propiedad ha sido históricamente predominante, los datos recientes indican cambios como un aumento progresivo del alquiler en determinadas áreas, impulsado por factores como el encarecimiento de la vivienda, las dificultades de acceso a la compra, especialmente entre los jóvenes, y la mayor movilidad laboral. Andalucía sigue reflejando un alto porcentaje de propietarios, aunque también está experimentando un incremento en la proporción de hogares en régimen de alquiler, en línea con la tendencia nacional.
FUENTE: INE. Encuesta de Condiciones de Vida.
Elaboración propia a partir de microdatos.
El análisis de la evolución de la forma de tenencia de la vivienda en función de la edad de la persona de referencia del hogar es clave para entender patrones socioeconómicos, tales como accesibilidad económica, preferencias generacionales y estabilidad residencial. Interpretar estos datos exige incorporar otros factores contextuales como políticas públicas de vivienda, niveles de renta y tendencias del mercado inmobiliario. Este tipo de análisis es fundamental para diseñar estrategias de vivienda inclusivas y adaptar políticas a las necesidades específicas de distintos grupos demográficos.
En el caso de Andalucía, los datos muestran diferencias significativas entre grupos etarios. Por ejemplo, en 2004, el porcentaje de hogares cuyo régimen de vivienda es alquiler o cesión gratuita es notablemente mayor entre personas jóvenes (16 a 34 años) con un 40,4%, en contraste con los grupos de mayor edad, como aquellos de 65 años o más, que apenas alcanzan el 15,5%. Esta tendencia sugiere que los jóvenes tienen menor acceso a la propiedad, posiblemente por factores económicos o cambios culturales. En comparación, la evolución de este porcentaje en el tiempo, junto a las diferencias con el promedio nacional, puede reflejar dinámicas regionales específicas, como la influencia del turismo o la disponibilidad de vivienda asequible en Andalucía.
FUENTE: INE. Encuesta de Condiciones de Vida.
Elaboración propia a partir de microdatos.
Cuelo aquí el siguiente grafico, ya le daré contexto.
FUENTE: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Estimación del parque de viviendas, INE. Encuesta de Condiciones de Vida (para el régimen de tenencia) y Registro de Turismo de Andalucía.
La distinción entre viviendas principales y secundarias se obtiene de la estimación del parque de viviendas. El régimen de tenencia se obtiene a partir de la explotación de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida. El dato de viviendas turísticas (Completas) se deduce de la explotación de altas y cancelaciones de viviendas de uso turistico incluidas en el Registro de Turismo de Andalucía.
El mercado de la vivienda ha experimentado transformaciones significativas en los últimos años, influenciado por factores económicos, demográficos y sociales. Estos cambios se han reflejado en el comportamiento de los precios de compra y alquiler, que han mostrado una notable variabilidad entre regiones y ciclos económicos. En este apartado se presenta una visión general de las principales tendencias en el mercado de la vivienda, con un enfoque en la evolución de los precios y los factores que han impulsado estos cambios. Este análisis proporciona un contexto necesario para comprender los retos actuales de accesibilidad y sostenibilidad en el sector inmobiliario español.
El último trimestre con datos disponibles es 2024T3, en el cuál el precio de la vivienda en Andalucía ha alcanzado los 1597.7€. Dicho precio supone un crecimiento del 0.6% respecto al trimestre anterior y del 6% respecto al mismo trimestre del año anterior.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
De esta forma el precio último supone un crecimiento acumulado del 32.4% desde el trimestre 2014T3 en que se alcanzó el precio mínimo tras la exploxión de la burbuja inmobiliaria y un crecimiento de -11.5% desde el valor máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria en el periodo 2008T2.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
En el último trimestre del que conocemos datos, el valor tasado de la vivienda en Andalucía ocupa el lugar nº 8 en el ranking de CCAA y representa un 83.2% de la media de nacional.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
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FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Incluyo un nuevo resultado sobre vivienda nueva vendida
Viviendas | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Total | 4.554.485 | 4.563.282 | 4.573.283 | 4.585.103 | 4.673.007 | 4.689.945 | 4.706.234 | 4.723.558 |
Principales | 3.180.810 | 3.198.643 | 3.210.097 | 3.219.441 | 3.241.130 | 3.262.354 | 3.303.845 | 3.348.768 |
No Principales | 1.373.675 | 1.364.639 | 1.363.186 | 1.365.662 | 1.431.877 | 1.427.591 | 1.402.389 | 1.374.790 |
Stock vivienda nueva | 74.501 | 73.054 | 69.327 | 67.585 | 67.892 | 63.896 | 59.975 | 64.446 |
Viviendas terminadas | 5.489 | 7.432 | 9.570 | 11.476 | 17.226 | 15.644 | 15.030 | 16.936 |
Viviendas Protegidas CD | 727 | 13 | 86 | 633 | 935 | 1.070 | 496 | 673 |
Viviendas nuevas vendidas | 10.997 | 7.663 | 11.172 | 11.398 | 11.802 | 22.157 | 20.635 | 11.055 |
La serie stock recoge el diferencial de stock respecto a 01/01/2004 | ||||||||
El análisis por municipios solo es posible para los mayores de 25.000 habitantes por ser los únicos de los que se dipone de datos oficiales. Los precios oscilan entre los 588.5 €/m de Puertollano y los 5262.9 €/m de Santa Eulalia del Río (Baleares)
Respecto a los municipios, el valor tasado oscila entre los 751.6 € de Andújar y los casi 3500 de Marbella.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Como se puede observar el municipio con mayor precio de Andalucía se sitúa en el puesto 17, es decir, hay en España otros 16 municipios que lo superan en precio
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
En relación a la distribución de los precios puede observarse que tanto a nivel Nacional como a nivel andaluz existen precios demasiados altos en relación al resto.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Si nos ceñimos a los municipios andaluces los precios más altos se concentran en municipios de la costa del sol, costa de Cádiz y Sevilla.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Provincia | Municipio | Precio m² | Variación | Variación | Máximo | Variación |
|---|---|---|---|---|---|---|
Almería | Almería | 1.370 | -0,7 | -1,7 | 2.131 - 2008T1 | -35,7 |
Níjar | 1.134 | -7,5 | 5,9 | 1.226 - 2024T2 | -7,5 | |
Roquetas de Mar | 1.369 | 1,3 | 11,3 | 1.890 - 2009T3 | -27,6 | |
Ejido, El | 1.017 | -1,8 | -1,7 | 1.772 - 2007T3 | -42,6 | |
Cádiz | Algeciras | 1.232 | -0,9 | 5,0 | 1.834 - 2007T2 | -32,8 |
Arcos de la Frontera | 986 | -2,9 | 6,4 | 2.330 - 2008T1 | -57,7 | |
Cádiz | 2.690 | 3,6 | 11,7 | 3.064 - 2007T3 | -12,2 | |
Chiclana de la Frontera | 1.736 | 2,0 | 3,2 | 2.519 - 2008T1 | -31,1 | |
Jerez de la Frontera | 1.310 | 0,9 | 5,4 | 1.740 - 2007T4 | -24,7 | |
Línea de la Concepción, La | 1.318 | -1,5 | 1,4 | 2.102 - 2007T2 | -37,3 | |
Puerto de Santa María, El | 2.005 | 5,5 | 4,6 | 2.288 - 2008T1 | -12,4 | |
Puerto Real | 1.484 | -0,6 | 8,0 | 1.992 - 2008T2 | -25,5 | |
Rota | 2.348 | 5,1 | 8,1 | 2.810 - 2008T3 | -16,4 | |
San Fernando | 1.576 | 1,7 | 11,8 | 2.048 - 2008T2 | -23,0 | |
Sanlúcar de Barrameda | 1.612 | 3,7 | 7,1 | 2.225 - 2008T2 | -27,6 | |
San Roque | 1.892 | -2,7 | 4,5 | 3.054 - 2008T2 | -38,0 | |
Córdoba | Córdoba | 1.433 | -2,1 | 4,7 | 2.406 - 2008T3 | -40,5 |
Lucena | 936 | 4,5 | 5,8 | 1.659 - 2007T3 | -43,6 | |
Puente Genil | 891 | 4,7 | 11,2 | 1.369 - 2007T4 | -34,9 | |
Granada | Almuñécar | 2.050 | -1,4 | 10,5 | 2.078 - 2024T2 | -1,4 |
Granada | 1.962 | 2,7 | 10,1 | 2.464 - 2008T2 | -20,4 | |
Motril | 1.265 | 1,7 | 5,2 | 1.896 - 2007T1 | -33,3 | |
Huelva | Huelva | 1.231 | -6,4 | 1,7 | 1.875 - 2008T2 | -34,3 |
Lepe | 1.500 | 6,4 | 9,9 | 1.500 - 2024T3 | 0,0 | |
Jaén | Andújar | 737 | -2,0 | -7,3 | 1.352 - 2008T4 | -45,5 |
Jaén | 1.155 | -2,7 | 0,1 | 1.835 - 2007T3 | -37,0 | |
Linares | 769 | -3,8 | -0,3 | 1.524 - 2008T2 | -49,5 | |
Úbeda | 934 | 0,2 | -2,5 | 1.433 - 2007T4 | -34,8 | |
Málaga | Alhaurín de la Torre | 2.236 | 5,6 | 12,1 | 2.236 - 2024T3 | 0,0 |
Antequera | 1.213 | 2,0 | 7,9 | 1.930 - 2007T3 | -37,1 | |
Benalmádena | 2.919 | -1,7 | 13,2 | 2.968 - 2024T2 | -1,7 | |
Estepona | 2.728 | 1,6 | 16,1 | 2.939 - 2008T2 | -7,2 | |
Fuengirola | 2.876 | -2,7 | 9,6 | 2.957 - 2024T2 | -2,7 | |
Málaga | 2.605 | 3,9 | 13,6 | 2.605 - 2024T3 | 0,0 | |
Marbella | 3.325 | -2,0 | 4,2 | 3.394 - 2024T2 | -2,0 | |
Mijas | 2.634 | 4,5 | 14,2 | 2.634 - 2024T3 | 0,0 | |
Rincón de la Victoria | 2.783 | 6,5 | 16,5 | 2.783 - 2024T3 | 0,0 | |
Ronda | 1.283 | 2,8 | 8,6 | 1.933 - 2008T2 | -33,6 | |
Vélez-Málaga | 1.966 | -2,4 | 15,4 | 2.285 - 2007T1 | -14,0 | |
Torremolinos | 3.095 | 3,6 | 18,3 | 3.095 - 2024T3 | 0,0 | |
Sevilla | Alcalá de Guadaíra | 1.287 | -2,5 | 3,3 | 1.915 - 2008T3 | -32,8 |
Camas | 1.354 | 0,9 | 6,7 | 2.018 - 2008T4 | -32,9 | |
Carmona | 1.155 | -3,3 | 3,7 | 1.677 - 2009T1 | -31,1 | |
Coria del Río | 1.144 | -0,1 | 12,0 | 1.789 - 2008T2 | -36,0 | |
Dos Hermanas | 1.560 | -0,4 | 4,1 | 2.005 - 2008T2 | -22,2 | |
Écija | 965 | -2,3 | 2,1 | 1.453 - 2008T1 | -33,6 | |
Lebrija | 915 | -2,0 | 5,9 | 934 - 2024T2 | -2,0 | |
Mairena del Aljarafe | 1.755 | -4,8 | 0,9 | 2.224 - 2008T1 | -21,1 | |
Morón de la Frontera | 879 | -7,6 | -8,5 | 1.644 - 2011T1 | -46,5 | |
Palacios y Villafranca, Los | 1.003 | -2,9 | 2,1 | 1.665 - 2008T2 | -39,7 | |
Rinconada, La | 1.290 | -0,4 | 4,9 | 1.656 - 2008T1 | -22,1 | |
Sevilla | 2.005 | -5,0 | 1,1 | 2.606 - 2008T2 | -23,1 | |
Utrera | 1.147 | -2,8 | -1,0 | 1.684 - 2008T1 | -31,9 |
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)